acheter sa résidence principale en couple, quelles conséquences sur votre patrimoine immobilier
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l'un des premiers investissements immobiliers  réalisé à deux est l'achat de la résidence principale. Que le couple soit marié, pacsé ou en concubinage, il achète souvent sans connaître les conséquences patrimoniales en cas de séparation.

Couples mariés : un cadre légal très formel

si, comme 80 % des Français, vous êtes mariés sans contrat, le régime matrimonial qui vous est appliqué est celui de la communauté réduite aux acquêts. Dans ce cas, le bien immobilier acheté pendant le mariage avec des capitaux communs (salaires, revenus des produits d'pargne...)est réputé appartenir à parts égales à chacun des époux, même si uniquement l'un des deux travaille et finance seul l'achat immobilier.

Seule exception: le bien immobilier est intégralement acheté avec des capitaux propres (provenant d'une donation ou d'une succession, ou étant la propriété d'un des époux avant son mariage). Dans ce cas, il appartient au propriétaire de ces fonds, à la condition que cet apport soit stipulé dans l'acte de propriété établi par le notaire. Si ce dernier ne prend pas en compte cette précaution , ou que les époux oublient de lui préciser , le bien immobilier sera considéré comme commun. Enfin , dès lors que le bien immobilier est acheté à la fois avec des capitaux propres et communs, une régle s'applique. Si les fonds propres financent une proportion du prix d'achat (qui incluent les frais de transactions) supérieure à celle payée avec des capitaux communs, le bien immobilier est considéré comme propre. Si c'est l'inverse, il est considéré comme commun. A condition, là aussi,que le notaire stipule l'origine des fonds dans l'acte d'achat.

BON A SAVOIR : lorsque vous décidez de faire construire sur un terrain qui appartient à l'un des deux époux, la maison deviendra son bien propre, même si les travaux ont été financés avec l'argent de la communauté. A contrario, si le terrain est acheté par le couple et la maison financée avec des capitaux propres d'un seul époux, ce dernier ne pourra pas réclamer l'unique propriété de la maison. En cas de divorce, le notaire calculera le montant de la plus-value immobilière réalisée sur le terrain grâce à la construction de la maison et dédommagera le propriétaire du terrain.

 

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens : le bien immobilier acheté à deux sera supposé , dans ce cas, appartenir à chacun à hauteur des sommes versées. Ces dernières devront être stipulées dans l'acte d'acquisition par le notaire. 

quel que soit le régime matrimonial, si le couple a pour résidence principale un bien immobilier qui appartient en propre à l'un des deux, ce dernier a l'obligation d'obtenir l'accord de son conjoint pour le vendre.

 

Partenaires de PACS : plus de liberté

depuis le 1er janvier 2007, le PACS est un contrat équivalent au régime de la séparation de biens, il n'ya donc aucune communauté entre les deux partenaires . si l'un d'eux finance l'intégralité de la résidence principale, cette dernière lui appartient.Mais, contrairement au mariage, il peut en disposer, comme bon lui semble (la vendre ou la louer notamment), sans l'accord de son partenaire. Si en revanche le couple achète à deux, le logement devient un bien immobilier indivis et appartient à chacun à hauteur de son apport personnel. Attention, là aussi, il faut demander au notaire de préciser les apports dans l'acte de propriété , ainsi que la quote-part dans le financement si le bien immobilier est acheté à crédit.

 Autre cas possible : si les partenaires achètent à deux, avec une convention d'indivision, le logement est supposé leur appartenir pour moitié à chacun, même si l'un des deux a davantage participé à son financement. A moins que des capitaux propres aient servi à l'achat et que le notaire l'ait stipulé dans l'acte de propriété.

 

Concubins : chacun pour soi

Les concubins n'ont aucun droit sur le patrimoine immobilier et les revenus de l'autre. Si l'un des deux achète la résidence principale, il en reste donc le seul propriétaire, sans que son compagnon  ne puisse faire valoir aucun droit. Si l'acquisition est financée conjointement par les deux concubins, ils se retrouvent dans la même situation que les pacsés et les époux mariés sous le régime de la séparation : le bien immobilier appartient à chacun de son apport dans l'acquisition. Conseil dans ce cas : faites stipuler au notaire la quote-part réelle de chacun pour éviter les soucis en cas de séparation. Et si vous souhaitez avantagervotre concubin en augmentant sa part dans l'acquisition (en stipulant dans l'acte qu'elle est faite à 50/50 alors que vous en financez la plus grande partie par exemple), ne perdez pas de vue que le fisc peut vous taxer à 60 %, le taux des droits entre concubins, pour donation déguisée.

 

Autre possibilité, si vous vivez en union libre, achetez votre résidence principale, via une SCI (société civile immobilière), chacun des deux étant alors propriétaire de parts de la société civile immobilière en fonction de son apport. Attention ce montage est compliqué et pour éviter les problèmes avec le fisc, il faut que la société civile immobilière ait une existence légale(comptabilité, assemblée générale..) , en outre les frais (notamment de constitution) peuvent être importants. et il ne faut pas perdre de vue qu'en cas de séparation la liquidation de la société civile immobilière génère des frais complémentaires.

Source : capital.fr